بعد انتهاء الحصر في 12 محافظة: تفاصيل زيادة الإيجار القديم 20 ضعفًا في المناطق الأعلى طلبًا بمصر
شهد ملف الإيجار القديم في مصر تطورات متسارعة خلال الأشهر الأخيرة، وذلك بعد إعلان الجهات المعنية انتهاء الحصر النهائي للوحدات السكنية والتجارية الخاضعة لقانون الإيجارات القديمة في 12 محافظة، وهو الحصر الذي اعتبرته الحكومة خطوة أساسية قبل اتخاذ أي قرار يتعلق بتعديل القوانين أو إعادة هيكلة منظومة الإيجارات. وفي ظل هذا التطور، برزت توقعات ومعلومات تشير إلى زيادة الإيجار القديم بما يصل إلى 20 ضعفًا في بعض المناطق، خاصة تلك التي تشهد ارتفاعًا كبيرًا في الطلب العقاري أو تقع ضمن نطاقات جغرافية حيوية ذات قيمة اقتصادية عالية.
وتأتي هذه التحركات في إطار اتجاه رسمي لمعالجة التشوهات الممتدة منذ عقود في ملف الإيجارات القديمة، والذي يُعد من أكثر الملفات العقارية حساسية في مصر، نظرًا لتأثيره المباشر على ملايين الأسر سواء من الملاك أو المستأجرين، إضافة إلى أنه يؤثر على حجم المعروض العقاري المتداول في السوق ويحد من عملية التطوير العمراني في عدد من المناطق الحيوية.
الانتهاء من حصر 12 محافظة: خطوة تمهيدية للتغيير
أعلنت جهات حكومية مختصة، خلال الأسابيع الأخيرة، الانتهاء من حصر شامل للوحدات الخاضعة للإيجار القديم في 12 محافظة كمرحلة أولى، على أن تستكمل بقية المحافظات تباعًا. وشمل الحصر بيانات دقيقة عن:
عدد الوحدات السكنية الخاضعة للإيجار القديم.
عدد الوحدات المغلقة وغير المستغلة.
الوحدات التجارية والإدارية.
متوسط الإيجار الحالي وفق القوانين القديمة.
القيمة السوقية الحالية للعقارات في تلك المناطق.
ويهدف هذا الحصر إلى وضع رؤية واضحة تسهّل على الحكومة إصدار تشريعات واقعية تُحقق التوازن بين أطراف العلاقة الإيجارية.
مناطق مرشحة لزيادة الإيجار حتى 20 ضعفًا
تشير المصادر القانونية والعقارية إلى أن المناطق المتوقع أن تشهد زيادة كبيرة في قيمة الإيجار — تصل إلى 20 ضعفًا — هي تلك التي تتمتع بموقع مركزي داخل المحافظات، أو تتميز بنشاط تجاري مرتفع، وخاصة في:
وسط القاهرة وعابدين وجاردن سيتي.
مصر الجديدة ومدينة نصر والمهندسين والدقي.
الإسكندرية وخاصة محرم بك، سيدي جابر، الأزاريطة، محطة الرمل.
المنصورة والزقازيق وطنطا ودمنهور.
مناطق تجارية رئيسية في أسيوط وسوهاج والمنيا.
وتعود هذه الزيادات المقترحة إلى الفجوة الكبيرة بين قيمة الإيجار القديم الحالية، والتي تتراوح في كثير من الحالات بين 5 و20 جنيهاً، في حين تصل القيمة السوقية للإيجار في نفس المناطق إلى آلاف الجنيهات، ما يجعل الفارق بين السعرين يصل لأكثر من 30 ضعفًا.
لماذا الزيادة تصل إلى 20 ضعفًا؟
تشير التقديرات الحكومية إلى عدة عوامل رئيسية:
1. تعويض الملاك عن الخسائر الممتدة بسبب تدني الإيجارات القديمة منذ عقود.
2. إعادة توازن السوق العقاري عبر تحرير تدريجي للعلاقة الإيجارية.
3. تشجيع الملاك على استثمار الوحدات المغلقة بدل تركها خارج السوق.
4. تحقيق العدالة الاجتماعية بحيث لا يبقى مستأجر في وحدة بمبلغ رمزي رغم ارتفاع الدخل أو تغيير الظروف الاقتصادية.
5. رفع كفاءة البنية التحتية عبر زيادة الموارد المتولدة من الإيجارات، خاصة في المناطق التي تحتاج إلى تطوير.
ردود فعل متباينة بين الملاك والمستأجرين
أثار الحديث عن زيادة الإيجار القديم حالة من الجدل المجتمعي، حيث يرى الملاك أن هذه الخطوة جاءت متأخرة جدًا وأن تطبيقها سيعيد لهم حقوقًا ضائعة منذ أكثر من 60 عامًا، بينما يخشى بعض المستأجرين من الزيادات الكبيرة التي قد تؤثر على قدرتهم على الاستمرار في السكن.
رأي الملاك
يعتبرون أن الزيادة ضرورية لإنصافهم بعد أن ظلت الإيجارات ثابتة لعقود.
يؤكدون أن القيمة السوقية للوحدات لا تتناسب إطلاقًا مع ما يتقاضونه من إيجار شهري.
يشيرون إلى أن الكثير من المستأجرين يستفيدون من وحدات بأسعار زهيدة رغم امتلاكهم عقارات أو مصدر دخل كبير.
رأي المستأجرين
يرون أن الزيادة الكبيرة غير عادلة للفئات محدودة الدخل.
يخشون من عدم قدرة كثير من الأسر البسيطة على تحمّل القفزة الإيجارية.
يطالبون بزيادة تدريجية ووجود دعم حكومي أو بدائل سكنية.
توقعات شكل التعديلات الجديدة
من المتوقع أن يتضمن أي تعديل تشريعي مستقبلي بنودًا تشمل:
الزيادة التدريجية للإيجار على عدة سنوات، وليس مرة واحدة.
تحديد نسبة الزيادة وفق الموقع الجغرافي والقيمة السوقية.
إخلاء الوحدات المغلقة التي لا يسكنها المستأجر الأساسي.
فصل الوحدات السكنية عن التجارية من حيث أسلوب الزيادة، بما أن التجارية تحقق دخلًا أكبر.
فتح باب التفاوض بين المالك والمستأجر لتحديد القيمة المناسبة، مع تدخل القضاء عند الخلاف.
التأثير على سوق العقارات في مصر
يتوقع خبراء العقارات أن تؤدي الزيادات المحتملة في الإيجار القديم إلى:
زيادة المعروض من الوحدات السكنية بعد خروج الوحدات المغلقة إلى السوق.
ارتفاع قيم العقارات القديمة في المناطق الحيوية.
تنشيط حركة الاستثمار العقاري في القاهرة والإسكندرية والمحافظات الكبرى.
تخفيف الضغط على مشروعات الإسكان الحكومي نتيجة زيادة الخيارات المتاحة.
كما سيخلق هذا التغيير نوعًا من المنافسة بين الوحدات الإيجارية القديمة والجديدة، مما سيؤدي إلى إعادة التوازن في أسعار الإيجارات بشكل عام.
هل ستُطبق الزيادة فورًا؟
تشير كل المؤشرات إلى أن تطبيق أي زيادة سيكون تدريجيًا وعلى مراحل، ولن يتم بشكل مفاجئ لتجنب حدوث اضطرابات اجتماعية، حيث ستكون هناك:
فترة انتقالية لا تقل عن عام.
زيادات تدريجية سنوية.
حماية للفئات غير القادرة عبر برامج دعم أو بدائل سكنية.
يبدو أن مصر تدخل مرحلة جديدة من تنظيم سوق العقارات والإيجارات، بعد أن ظل قانون الإيجار القديم أحد أكثر الملفات تعقيدًا عبر عقود طويلة. ومع الانتهاء من الحصر في 12 محافظة، باتت الصورة أكثر وضوحًا، وأصبحت القرارات القادمة — سواء كانت زيادة الإيجار أو إعادة هيكلة العلاقة الإيجارية — أقرب من أي وقت مضى.
الزيادة المتوقعة حتى 20 ضعفًا ليست هدفًا في حد ذاتها، بل خطوة ضمن رؤية أكبر تهدف إلى تحقيق العدالة، وتنشيط السوق العقاري، وحماية حقوق المالك والمستأجر في آن واحد. ويبقى التطبيق العملي هو الفيصل في مدى نجاح هذه الخطوة وقدرتها على تحقيق التوازن المطلوب.
